FIELD NOTE · ASSET REVALUATION
장부에 적힌 자산가치와
회사의 실제 자산가치는 다를 수 있습니다.
오랫동안 보유한 토지와 유형자산의 가치가 달라졌다면,
자산재평가는 재무구조와 주식가치까지 함께 보고 판단해야 합니다.
기업이 토지나 건물을 오랫동안 보유하면 장부에 기록된 금액과 현재 시장에서 평가되는 가치 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다.
특히 오래된 제조기업은 공장부지의 장부가액이 수십 년 전 취득가액에 가까운 경우도 있습니다. 이 차이를 회계에 반영하는 방법 중 하나가 자산재평가입니다.
하지만 자산재평가를 단순히 부채비율을 낮추기 위해 숫자를 올리는 작업으로 접근해서는 안 됩니다.
“재평가가 필요한지를 판단하려면
자산 하나가 아니라 회사 전체를 봐야 합니다.”
SECTION 01
자산재평가는 무엇을 바꾸는가
회사가 적용하는 회계기준에 따라 일정한 유형자산에 원가모형 또는 재평가모형을 적용할 수 있습니다.
K-IFRS 제1016호 「유형자산」은 원가모형 또는 재평가모형을 하나의 회계정책으로 선택하고, 그 정책을 동일한 유형자산 분류 전체에 적용하도록 합니다. 특정 토지 하나의 장부가액만 필요에 따라 임의로 올리는 개념과는 다릅니다.
자산재평가는 감정가를 받아
숫자만 바꾸는 일이 아닙니다.
SECTION 02
담보감정과 자산재평가는 다른 일입니다.
금융기관이 대출을 검토하면서 실시하는 담보감정은 대출 가능한 담보가치를 판단하기 위한 평가입니다.
반면 회계상 자산재평가는 회사의 재무제표에 자산을 어떤 금액으로 표시할 것인가에 관한 문제입니다. 담보감정을 받았다는 이유만으로 그 평가금액이 그대로 장부가액이 되는 것은 아닙니다.
감정평가를 받는 것과
회계상 자산을 재평가하는 것은 같은 절차가 아닙니다.
SECTION 03
재평가하면 부채비율은 왜 달라질 수 있는가
부채가 아니라 자기자본의 변화가 비율을 바꿀 수 있습니다.
부채 50억원
자본 10억원
재평가 증가분의
자본 반영 가정
부채 50억원
자본 20억원
자산재평가로 자산가액이 증가하고 그 증가분이 자본에 반영되면 자기자본 규모가 커질 수 있습니다. 부채총액이 같다면 부채비율은 낮아질 수 있습니다.
이 수치는 구조를 설명하기 위한 단순 예시입니다. 실제 회계처리는 적용 회계기준, 재평가 결과와 관련 세무효과 등에 따라 달라집니다.
부채가 줄지 않아도
자본구조가 달라지면 부채비율은 달라질 수 있습니다.
SECTION 04
재평가가 신용등급과 대출한도를 자동으로 올려주는 것은 아닙니다.
재평가로 재무제표상 자산과 자기자본, 부채비율이 달라지면 금융기관이나 신용평가기관의 재무평가에 긍정적인 요소로 작용할 가능성은 있습니다.
그러나 금융기관은 영업현금흐름과 매출, 이익, 차입금, 담보가치, 상환능력과 신용이력 등을 함께 평가합니다. 신용등급 상승, 금리 인하나 대출한도 확대가 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.
재무비율은 좋아질 수 있지만
금융기관의 판단까지 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다.
SECTION 05
재평가이익과 법인세는 같은 숫자가 아닙니다.
2026년 현재 법인세법 제18조는 자산의 평가이익을 원칙적으로 익금에 산입하지 않는 구조를 둡니다. 그렇다고 재평가와 관련한 모든 세금 문제가 사라진다고 표현할 수는 없습니다.
회계상 자산가액과 세법상 취득가액 또는 세무상 장부가액은 항상 같은 방식으로 움직이지 않습니다. 재평가 시점의 회계처리와 향후 자산을 처분할 때의 세무처리는 구분해서 확인해야 합니다.
재평가 당시의 회계와
나중에 자산을 팔 때의 세금은 구분해서 봐야 합니다.
SECTION 06
자산재평가는 주식가치와도 연결될 수 있습니다.
비상장주식은 회사의 수익력과 순자산가치 등이 연결되어 평가됩니다. 회사의 순자산이 커지면 비상장주식 평가에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.
2026년 현재 「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조는 비상장주식 평가에서 순손익가치와 순자산가치를 함께 사용합니다. 따라서 재무구조 관점의 변화가 승계·증여·지분이동 관점에서는 다른 결과를 만들 수 있습니다.
재무구조를 좋아 보이게 하는 변화가
승계의 관점에서는 다른 결과를 만들 수도 있습니다.
SECTION 07
모든 기업에 자산재평가가 필요한 것은 아닙니다.
오래전에 취득한 토지의 장부가액이 매우 낮거나, 토지가 회사 자산에서 큰 비중을 차지하거나, 재무제표상 자기자본이 실제 자산구조에 비해 작게 나타나는 기업은 검토 가치가 있을 수 있습니다. 금융기관에 재무구조를 설명해야 하거나 승계·지분이동을 함께 검토하는 경우도 마찬가지입니다.
반대로 가까운 시일 안에 주식이동이 예정되어 있거나 승계세 부담이 민감한 기업, 순자산 증가가 다른 구조적 부담으로 이어질 수 있는 기업은 별도의 판단이 필요합니다.
재평가할 수 있다는 것과
재평가하는 것이 유리하다는 것은 다른 문제입니다.
SECTION 08
현장에서 먼저 확인하는 것
자산가액보다 회사의 다음 계획을 먼저 봅니다.
- 01 어떤 자산을 얼마나 오래 보유했는가취득시점과 현재 사용목적을 확인한다
- 02 장부가액과 실제 가치의 차이는 얼마나 되는가공신력 있는 평가와 시장자료로 확인한다
- 03 회사가 어떤 회계기준을 적용하고 있는가재평가모형을 적용할 수 있는지 확인한다
- 04 재평가 후 재무구조는 어떻게 달라지는가자기자본과 부채비율, 관련 회계효과를 본다
- 05 비상장주식 가치에는 어떤 영향을 줄 수 있는가순자산가치와 승계 부담까지 확인한다
- 06 향후 승계·주식이동·매각 계획이 있는가오늘의 재평가가 다음 거래와 충돌하지 않는지 본다
재평가 전에는
자산가치가 아니라 회사의 다음 계획을 먼저 봐야 합니다.
자산재평가는
자산가치를 높이는 기술이 아닙니다.
장부와 현실의 차이를
기업의 다음 판단에 어떻게 반영할 것인가의 문제입니다.
FIELD VIEW
FAR ROAD의 현장관점
FAR ROAD는 자산재평가 자체를 목표로 두지 않습니다. 현재 재무구조와 금융기관 평가, 부채비율, 보유부동산, 비상장주식 가치, 승계와 향후 지분이동을 함께 봅니다.
그 후 회계상 자산재평가가 실제 기업의 다음 판단에 필요한지 검토하고, 회계·세무·평가의 전문판단은 관계 전문가와 함께 확인하고 조율합니다.
재무제표가 좋아 보이는 것보다
그 변화가 회사의 다음 결정에 어떤 영향을 주는지가 더 중요합니다.
07 SERIES
자산의 위치와 가치가 하나의 흐름으로 이어집니다.
이전에서 보유, 자산구성에서 장부가치까지 연결합니다.
사업과 자산의 소유구조를 바꾸는 문제
07-B개인 임대부동산개인 부동산과 법인의 관계
07-C법인의 부동산비율부동산 구성과 비상장주식 가치
장부가액과 실제 자산가치의 차이
RELATED
성장·지분·매각의 다음 판단과 연결합니다.
REFERENCE
2026년 현재 확인 가능한 기준
- 법인세법 제18조
자산 평가이익의 익금불산입 원칙과 법률상 예외를 규정합니다. - 법인세법 시행령 제79조
법인세법상 인정되는 기업회계기준의 범위를 규정합니다. - K-IFRS 제1016호 유형자산
원가모형과 재평가모형의 회계정책 선택 및 동일 유형자산 분류에 대한 적용을 정합니다. - 상속세 및 증여세법 시행령 제54조
비상장주식 평가에서 순손익가치와 순자산가치의 관계를 규정합니다.
FAR ROAD
장부가액과 실제 자산가치의 차이가 크다면,
부채비율만 보지 마십시오.
재평가 이후 금융평가와 주식가치,
승계·지분·매각의 다음 결정까지 함께 봐야 합니다.