개인 임대부동산은
법인으로 옮기는 것부터 생각하면 안 됩니다.

과거 현장자료에서도 개인 임대부동산을 상속, 매각, 양도소득세, 자산가치 상승, 임대수익과 가족 간 이전의 문제로 함께 살펴봤습니다. 이를 과거의 절세 제안으로 사용하지 않고 현재의 판단질문으로 바꿉니다.

• 부동산의 현재가치는 얼마인가
• 임대수익률은 어떻게 변하고 있는가
• 부채는 얼마인가
• 누가 실제 사용하고 있는가
• 향후 매각할 가능성이 있는가
• 다음 세대에게 넘길 생각이 있는가

부동산은 가격만 오르면 끝나는 자산이 아닙니다.
보유하는 동안 계속 관리해야 할 관계가 생깁니다.

개인 부동산을 법인으로 이전한다고 재산 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 개인이 직접 부동산을 소유하던 구조가 법인이 부동산을 소유하고 개인은 법인의 주식이나 그 밖의 대가를 보유하는 구조로 바뀔 수 있습니다.

부동산이 없어지는 것이 아니라
개인이 보유하는 재산의 형태가 달라지는 것입니다.

과거 자료에는 개인 임대부동산을 법인화하면 상속세 과세표준을 줄일 수 있다는 설명이 있었습니다. 2026년 홈페이지에서는 이를 일반적인 효과로 사용하지 않습니다.

개인이 법인의 비상장주식을 보유하면 그 주식도 상속·증여 시 평가대상이 됩니다. 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조는 비상장주식을 원칙적으로 순손익가치와 순자산가치를 함께 반영해 평가하고, 일정한 부동산과다보유법인은 두 가치의 반영비율을 달리 정합니다. 일정한 순자산가치 하한도 존재합니다.

실제 상속·증여 효과는 법인의 자산과 이익, 부채, 주식구조와 당시 법령에 따라 개별적으로 검토해야 합니다.

부동산을 주식으로 바꾸었다고
재산가치 평가의 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제54조 확인 ↗

과거 자료에서도 법인의 총자산 중 부동산 비율과 순손익가치·순자산가치의 관계를 중요하게 다뤘습니다. 그러나 서로 다른 법률 목적의 오래된 비율 구분을 현재 기준처럼 사용하지 않습니다.

2026년 현재 비상장주식 평가에서는 일반법인과 일정한 부동산과다보유법인의 순손익가치·순자산가치 반영비율이 다릅니다.

또한 「소득세법」상 법인 자산총액 중 법에서 정한 부동산 등의 비율이 50% 이상이고, 과점주주와 주식 양도비율 등 별도의 요건까지 충족하는 경우에는 그 주식이 일반적인 주식양도와 다른 기타자산 규정의 적용을 받을 수 있습니다. 부동산비율 하나만으로 결론 내릴 수 있는 규정이 아닙니다.

법인에 부동산을 넣으면
그다음부터는 부동산만 볼 것이 아니라 주식도 함께 봐야 합니다.

현행 「지방세특례제한법」 제57조의2 제4항은 일정한 적격 법인전환으로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용고정자산의 취득세를 50% 경감하도록 규정합니다.

그러나 이 규정은 한국표준산업분류상 부동산 임대 및 공급업을 제외합니다. 과거 자료에서 개인 임대부동산 법인화의 취득세 감면을 전제했던 내용은 현재 기준으로 사용할 수 없습니다.

과거에 가능했던 법인전환 혜택이
지금도 그대로 존재한다고 생각하면 안 됩니다.

지방세특례제한법 제57조의2 확인 ↗

하나의 이전거래에서도 양도소득세 이월과세 가능성과 취득세 경감 가능성을 하나의 패키지처럼 판단해서는 안 됩니다.

하나의 이전거래에서도
세금마다 적용되는 법과 요건이 다를 수 있습니다.

조세특례제한법 제32조 확인 ↗

적격 법인전환에 해당해 양도소득세 이월과세를 적용받더라도 세금이 영구적으로 면제되는 것은 아닙니다.

법인 설립등기일부터 5년 이내에 승계사업을 폐지하거나, 법인전환으로 받은 주식·지분의 50% 이상을 처분하는 경우에는 법에서 정한 이월과세액을 다시 납부해야 할 수 있습니다.

이월과세의 핵심은 절세금액보다
앞으로 그 구조를 유지할 수 있는지를 보는 것입니다.

개인이 부동산을 직접 보유하면 향후 부동산 자체를 매각하는 문제를 봅니다. 법인이 부동산을 보유하면 법인이 부동산을 매각할 것인지, 주주가 법인의 주식을 매각할 것인지라는 다른 선택지가 생깁니다.

2026년 현재 「소득세법」 제94조는 법인 자산총액 중 법에서 정한 부동산 등의 비율이 50% 이상인 법인의 과점주주가 그 법인 주식의 50% 이상을 과점주주 외의 자에게 양도하는 등 법정요건을 충족하는 경우, 해당 주식을 기타자산의 범위에 포함합니다.

부동산을 법인에 넣는 순간
훗날 부동산만 파는 것이 아니라 회사 자체를 어떻게 팔 것인지까지 문제가 될 수 있습니다.

06-A 매각과 사업의 다음 단계 보기 ↗

소득세법 제94조 확인 ↗

부동산의 시세가 크게 올라가도 임대수익이 같은 속도로 증가하지 않을 수 있습니다. 과거 현장자료에서도 시세 상승에 임대료 수익이 따라가지 못하는 문제를 살펴봤습니다.

법인화 여부를 세금 하나로 결정하지 않고 이 요소들이 실제로 어떻게 움직이는지 함께 봐야 합니다.

가치가 큰 자산과
현금흐름이 좋은 자산은 같은 의미가 아닙니다.

• 왜 이 부동산을 가지고 있는가사업장인가, 임대수익인가, 투자자산인가
• 누가 사용하고 있는가대표 개인, 자신의 회사, 제3자 임차인 중 누구인가
• 현금흐름은 어떤가임대료·이자·세금·관리비를 제외하고 실제 얼마나 남는가
• 향후 누구에게 넘길 것인가본인이 계속 보유할지, 자녀에게 승계할지, 매각할지
• 법인으로 옮길 이유가 있는가세금 때문인지, 사업활용 때문인지, 소유·승계 구조 때문인지
• 이전비용은 무엇인가양도소득세, 취득세, 등기·평가·금융 등 전체 비용을 확인했는가
• 이전 후 무엇을 갖게 되는가부동산 대신 주식이나 다른 대가를 보유하게 되는 구조를 이해하고 있는가
• 법인의 부동산비율은 어떻게 변하는가주식가치와 향후 주식매각까지 영향을 받을 수 있는가

FAR ROAD는 부동산을 법인으로 옮길 것인가보다
왜 옮겨야 하는지를 먼저 봅니다.

이성욱은 개인 임대부동산과 관련하여 개인보유와 법인보유, 현물출자, 사업양수도, 기존 법인과의 통합, 부동산비율, 비상장주식가치, 상속·증여, 향후 매각, 임대수익과 자산가치, 가족의 자산승계를 함께 검토해 왔습니다.

이를 특정 절세상품이나 절세기법의 성과로 표현하지 않습니다. 핵심은 개인 부동산을 단독 자산이 아니라 기업·가족·지분·승계와 연결된 자산으로 보아온 현장 경험입니다.

과거 자료의 세율, 감면율, 비과세 효과와 단정적인 마케팅 문구는 2026년 현재 기준으로 사용하지 않았습니다.

• 법인전환과 양도소득세
  「조세특례제한법」 제32조에 따라 일정 요건의 현물출자 또는 사업 양도·양수에 의한 법인전환에는 사업용고정자산의 양도소득세 이월과세가 가능합니다. 주택과 주택취득권리는 제외됩니다.
• 취득세
  「지방세특례제한법」 제57조의2 제4항에 따른 현재 경감률은 50%이며, 부동산 임대 및 공급업은 제외됩니다.
• 사후관리
  적격 법인전환 후 5년 이내 사업폐지 또는 일정한 주식·지분 처분이 발생하면 이월과세액 납부 문제가 생길 수 있습니다.
• 비상장주식 평가
  「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조는 비상장주식 평가에서 순손익가치와 순자산가치를 반영하고, 일정한 부동산과다보유법인에는 별도의 가중비율을 적용합니다.
• 부동산과 주식양도
  「소득세법」 제94조는 부동산보유비율과 과점주주·양도비율 등 법정요건을 충족하는 법인주식을 일반 주식과 다른 기타자산으로 규정합니다.

04-A 주주명부와 주권 보기 ↗

02 기업승계와 후계구조 보기 ↗