FIELD NOTE · REAL ESTATE RATIO
법인이 부동산을 많이 보유하면
주식도 달라질 수 있습니다.
부동산비율은 자산구성의 숫자가 아니라
주식가치와 향후 거래까지 연결되는 기준이 될 수 있습니다.
기업이 성장하면 공장을 매입하고 사옥을 짓고 창고와 토지를 확보하면서 부동산도 함께 늘어날 수 있습니다. 때로는 사업과 직접 관계없는 부동산도 보유합니다.
대표에게는 회사 재산이 늘어난 일이지만, 어느 순간부터 기업의 자산 중 부동산이 얼마나 차지하는지 살펴야 합니다.
법인의 부동산비율은 단순한 재무비율을 넘어 비상장주식 평가, 상속·증여, 주식이동과 기업매각에까지 연결될 수 있기 때문입니다.
“회사에 부동산이 많다는 사실과
그 회사의 주식이 어떻게 평가되는지는
서로 별개의 문제가 아닐 수 있습니다.”
SECTION 01
부동산비율은 단순히 장부의 ‘토지와 건물’을 더하는 문제가 아닙니다.
2020년 현장자료에서도 부동산비율을 계산할 때 토지·건물뿐 아니라 구축물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권·전세권과 다른 법인을 통한 부동산 보유까지 고려하는 구조를 다뤘습니다.
현행 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목 역시 법인의 자산총액에서 직접 보유한 부동산 등뿐 아니라, 다른 법인을 직접 또는 간접 보유한 경우 그 법인의 부동산 보유비율을 반영한 주식가액까지 포함하는 구조를 둡니다.
부동산비율은
재무제표의 토지와 건물을 더해서 끝나는 숫자가 아닙니다.
SECTION 02
50%는 하나의 중요한 경계지만, 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다.
부동산비율은 결론이 아니라 주주와 거래까지 살펴야 하는 출발점입니다.
부동산 등 비율
50% 이상
법인의 직접·간접 부동산 등 가액이 자산총액에서 차지하는 비율
그다음 확인
과점주주인지, 얼마의 주식을 누구에게 양도하는지, 여러 차례 거래가 있었는지
현행 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목은 부동산 등의 비율이 50% 이상인 법인에 대해 일정한 주식양도 요건까지 충족될 때 해당 주식을 기타자산으로 분류합니다. 50%라는 숫자 하나만으로 모든 주식이 자동으로 기타자산이 되는 것은 아닙니다.
50%는 결론이 아니라
추가 판단이 시작되는 지점입니다.
SECTION 03
주주의 지분구조와 주식양도 규모도 함께 봐야 합니다.
현행 「소득세법 시행령」 제158조에서 과점주주는 주주 1인과 법에서 정한 관련 주주들이 보유한 주식 합계가 전체 주식의 50%를 초과하는 경우 그 주주들과 관련 주주를 말합니다.
부동산 등 비율
법인 자산총액의 50% 이상
과점주주 보유관계
관련 주주 합계가 전체 주식의 50% 초과
외부 주식양도 규모
법인 전체 주식의 50% 이상을 과점주주 외의 자에게 양도
세 숫자는 서로 다른 판단요건입니다.
같은 50%라도
무엇의 50%인지를 구분해야 합니다.
SECTION 04
여러 번 나누어 판다고 자동으로 규정을 피할 수 있는 것도 아닙니다.
2020년 현장자료에는 3년에 걸친 주식처분 누계라는 개념이 이미 들어 있었습니다. 이 구조는 현재 규정에도 남아 있습니다.
현행 「소득세법 시행령」 제158조는 과점주주가 과점주주 외의 자에게 주식을 여러 차례 나누어 양도할 때, 한 양도일부터 소급해 3년 이내 과점주주가 양도한 주식을 합산하여 법인 전체 주식의 50% 이상이 되면 해당 규정을 적용할 수 있도록 합니다.
따라서 50% 미만씩 나누어 팔면 언제나 해당 규정을 피할 수 있다고 말할 수 없습니다.
한 번의 거래만 보는 것이 아니라
일정 기간 동안의 주식이동을 함께 보는 규정이 있습니다.
SECTION 05
‘일반 주식양도세율이 아니다’라는 의미를 정확히 이해해야 합니다.
과거 자료에는 일정한 부동산과다법인의 주식을 양도할 때 종합소득세율을 적용한다는 취지의 설명이 있었습니다. 2026년 홈페이지에서는 이 표현을 사용하지 않습니다.
현행 「소득세법」상 해당 주식은 제94조 제1항 제4호의 기타자산에 해당하는 양도소득입니다. 제104조는 제94조 제1항 제4호 자산에 제55조 제1항의 기본세율을 적용하는 구조를 둡니다.
일정한 부동산과다보유법인의 주식은
일반적인 주식양도세율이 아니라
기타자산에 적용되는 양도소득세율 구조를 적용받을 수 있습니다.
SECTION 06
부동산비율은 비상장주식의 평가방법도 바꿀 수 있습니다.
법인이 보유한 자산의 성격은 비상장주식의 보충적 평가방식과 연결될 수 있습니다.
일반 비상장법인
순손익가치 3
순자산가치 2
일정한 부동산과다보유법인
순손익가치 2
순자산가치 3
현행 「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조는 일반 비상장주식의 순손익가치와 순자산가치를 3:2로, 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산과다보유법인은 2:3으로 가중평균합니다.
평가비율이 달라져도
주식가치의 방향이 자동으로 정해지는 것은 아닙니다.
SECTION 07
부동산을 늘린다고 주식가치를 마음대로 낮출 수 있는 것은 아닙니다.
2020년 자료에는 순이익이 높은 기업이 부동산비율을 높이면 주식가치가 낮아질 수 있다는 당시 계산논리가 있었습니다. 이를 현재의 절세전략으로 사용하지 않습니다.
2026년 현재 제54조 제1항에는 중요한 하한이 있습니다. 순손익가치와 순자산가치를 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치의 80%보다 낮으면, 순자산가치의 80%를 비상장주식 평가액으로 사용합니다.
따라서 가중치를 바꾸는 것만으로 주식가치를 큰 폭으로 낮출 수 있다고 일반화할 수 없습니다.
평가비율이 달라진다는 것과
주식가치가 반드시 낮아진다는 것은 같은 말이 아닙니다.
SECTION 08
80%는 또 다른 기준입니다.
50%와 80%는 같은 규정의 단계가 아니라 서로 다른 법적 효과와 연결됩니다.
50%
부동산 등 비율과 함께 과점주주·주식 양도규모·기간을 보아 기타자산 여부를 판단하는 기준
80%
비상장주식 평가에서 제54조 제4항의 별도 순자산가치 평가규정과 연결되는 기준
현행 「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조 제4항은 법인의 자산총액 중 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에서 정한 부동산 등의 비율이 80% 이상인 법인의 주식에 별도 평가규정을 둡니다.
다만 제54조 제4항 단서에 따라 이 경우에도 제1항 본문의 가중평균가액이 1주당 순자산가치보다 낮은 경우에 한정하여 순자산가치로 평가합니다. 부동산비율만으로 순자산가치 평가가 곧바로 결정된다고 단정할 수 없습니다.
50%와 80%는
서로 다른 법적 효과를 판단하는 기준입니다.
SECTION 09
부동산비율의 분모도 그냥 재무제표 총자산과 같다고 생각하면 안 됩니다.
2020년 자료에는 최근 1년 이내 차입금이나 증자 등으로 늘어난 현금을 총자산에서 제외하는 내용이 있었습니다. 현재 시행령도 자산총액 계산에 별도 조정을 둡니다.
현행 「소득세법 시행령」 제158조는 자산총액을 원칙적으로 장부가액으로 보되, 법에서 정한 부동산은 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가를 사용합니다. 또한 양도일부터 소급해 1년 동안 차입금이나 증자 등으로 증가한 일정 현금·대여금·금융재산과 법에서 정한 무형자산을 자산총액에서 제외하도록 합니다.
부동산비율은 결산서의 숫자를
단순히 나누어 계산하는 비율이 아닐 수 있습니다.
SECTION 10
다른 법인의 주식을 가지고 있어도 부동산이 따라올 수 있습니다.
회사가 직접 토지나 건물을 갖고 있지 않아도 다른 법인의 지분을 통해 부동산을 간접 보유할 수 있습니다.
현행 「소득세법」 제94조는 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산 보유비율을 곱해 계산한 가액까지 일정 판단에 포함합니다.
관계회사나 자회사가 있는 기업이라면 한 법인의 재무제표만이 아니라 연결된 자산구조를 확인해야 할 수 있습니다.
부동산은 직접 보유한 것만
보는 것이 아닐 수 있습니다.
SECTION 11
상속·증여와 M&A는 같은 ‘부동산비율’을 서로 다른 관점에서 봅니다.
부동산비율은 하나의 절세기법이 아닙니다. 상속·증여 단계에서는 비상장주식의 평가 문제가 되고, 기업이나 주식을 매각할 때는 그 주식을 일반 주식으로 볼 것인지 기타자산으로 볼 것인지가 문제가 될 수 있습니다.
지금의 주식가치만 낮추려 자산구조를 바꾸면 훗날 기업매각이나 지분이동에서 예상하지 못한 다른 문제가 생길 수 있습니다.
오늘의 주식평가만 보고
내일의 주식거래를 놓쳐서는 안 됩니다.
SECTION 12
07-A, 07-B, 07-C는 하나의 문제입니다.
개인사업과 부동산의 이동은 법인의 자산구조와 주식의 문제로 이어질 수 있습니다.
법인전환
무엇을 법인으로 옮길 것인가
이어 보기개인 임대부동산
개인 부동산을 어디에 둘 것인가
이어 보기부동산비율
법인으로 들어온 부동산이 주식과 다음 거래에 어떤 영향을 주는가
부동산을 옮기는 순간
부동산 문제는 주식 문제로 이어질 수 있습니다.
부동산비율의 핵심은
부동산을 많이 가지고 있다는 데 있지 않습니다.
그 자산구성이
주식의 가치와
다음 거래에 어떤 영향을 주는지를
함께 보는 데 있습니다.
SECTION 13
FAR ROAD가 보는 것
- 법인이 어떤 부동산을 가지고 있는가공장·사옥·토지·임대부동산인지 확인한다
- 전체 자산에서 어느 정도를 차지하는가단순 재무제표 비율이 아니라 해당 법률의 계산기준을 본다
- 부동산을 왜 보유하는가생산활동에 필요한 자산인지 투자·임대목적인지 구분한다
- 다른 법인을 통한 간접보유가 있는가자회사·관계회사의 부동산 구조까지 연결되는지 본다
- 주주는 누구인가과점주주와 가족주주의 관계를 확인한다
- 앞으로 주식을 움직일 계획이 있는가증여·상속·매각·M&A 가능성을 함께 본다
- 비상장주식 가치는 어떻게 평가되는가순손익가치와 순자산가치의 관계를 확인한다
- 50%와 80% 중 어떤 기준을 보고 있는가서로 다른 법률목적의 숫자를 혼동하지 않는다
FAR ROAD는 부동산비율을 낮출 것인가보다
그 비율이 앞으로 어떤 문제와 연결되는지를 먼저 봅니다.
SECTION 14
이성욱의 현장자료에서 확인되는 것
2020년 6월 현장자료에서는 법인의 부동산비율, 50% 기준, 과점주주의 주식양도, 여러 해에 걸친 주식처분, 비상장주식의 순손익가치와 순자산가치, 80% 부동산보유비율, 개인부동산과 법인의 자산구조를 하나의 기업컨설팅 문제로 연결해 검토했습니다.
이 자료의 핵심가치는 당시의 절세수치가 아닙니다.
부동산을 자산 자체로만 보지 않고
법인의 주식과 향후 지분거래까지 연결해서 보았다는 현장경험입니다.
과거의 주식가치 감소 계산, 비과세 인출과 특정 부동산비율 조정을 권유하는 표현은 현재 페이지에 사용하지 않았습니다.
SECTION 15
2026년 현재 확인 가능한 기준
- 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목
법인의 자산총액 중 법에서 정한 부동산 등의 비율이 50% 이상이고, 일정한 과점주주가 법인 전체 주식의 50% 이상을 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우 해당 주식은 기타자산 범위에 포함될 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제158조
과점주주의 범위, 3년간 여러 차례 양도한 경우의 합산, 자산총액의 조정과 간접보유 부동산 계산 등을 규정합니다. - 소득세법 제104조
제94조 제1항 제4호의 기타자산에는 제55조 제1항의 기본세율을 적용하는 구조가 있습니다. 이를 종합소득이라고 표현하지 않습니다. - 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항
일반 비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 3:2로, 해당 부동산과다보유법인은 2:3으로 가중평균합니다. 가중평균가액이 순자산가치의 80%보다 낮으면 순자산가치의 80%를 평가가액으로 합니다. - 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제4항
법에서 정한 부동산 등의 비율이 자산총액의 80% 이상인 법인의 주식은 제1항 본문의 가중평균가액이 순자산가치보다 낮은 경우 순자산가치에 따릅니다.
FAR ROAD
법인에 부동산이 많다면, 부동산 가격만 보지 말고 주식까지 함께 봐야 합니다.
같은 부동산도 법인의 자산구조와 주주구성, 향후 승계·증여·매각 계획에 따라 다른 문제가 될 수 있습니다.
FAR ROAD와 기업의 자산구조 살펴보기